章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实和经验帮大师答疑解惑。我们家正在通州新华联家园有套没电梯的6层顶层带阁楼的房子，2018年精拆修自住，后来24年搬到西城就出租了，房钱目前5000。想考虑卖掉，换到东大桥工体南小区价位差不多的带电梯17层（总高18层）南向一居室房钱约5500-5700。新华联有人出270万，可能280能卖，工体要价270万，我们想8年后卖掉西城换带电梯的三居室养老房，到时候工体房子可留可卖，怕未来新华联不保值或欠好卖，想请您给阐发一下如许一下能否合理和值得？1、新华联的280万总价，房钱能5000那够高的了，大要率是您家的精拆加分了。但考虑好，租客就算是再留意，也不会像本人家似的爱护，一般来说这拆修有三五年时间就价值归零了。所以常规是精拆的房子除非实的能持久租高价，不然不如趁拆修还值钱的时候卖掉。特别是步梯楼顶层算硬伤，拆的时候能推进卖房，拆修不吸惹人了就更欠好卖了。2、工体的房钱算5600吧，要价270万，租售比480多，那这价钱理论上该当还能砍点儿，至多砍几万吧。由于现正在野阳小户型租售比450的有的是，收益再高的都有。这套房若是买下的话就持久留着吧，银行利钱低的时候就收房钱，利钱高的时候就跟从大盘升值，虽然占不到什么廉价也不算吃亏。3、新华联的小区挺好的，开辟商里“湘军”的代表楼盘，很长时间都是通州楼市地标，到目前为止的价钱走势根基跟从大盘，不至于不保值。但您这套房不是太合适，顶层算硬伤，精拆收房钱也不太划算，所以最好是自住，确定不自住的话就意义不大了。工体这套房是典型的收租划算的，即即是按您说的房价vs房钱也挺合适的，时间越长越合适。不外这种小户型的价钱走势一般不强，由于顺应的家庭群体相对窄，所以就是收租合适，这种期间买了也合适。我两个问题：1、盖房子的成本是不是只要2500元一平？开辟总成本是不是只要5000元？不然我老家的新楼盘才卖6000一平还有益润。2、是不是我们年轻人买房的30%首付就曾经是开辟商好处集团的成本的总和了？之后的按揭款和利钱收入是各个好处方包罗银行的利润？1、您老家该当是个生齿不太多+经济不太发财的小城市吧？那盖房子的建安成本确实能够节制正在2500摆布，最高3000块一平也就差不多了。总成本也确实一般不跨越5000一平，包罗了地盘款+税费+建安+财政+营销和办理等等，卖6000一平的线摆布或以上的利润。2、但我说的都是的房子，大城市的开辟成本高，次要是人工费和办理费高，所以建安成本根基都正在5000块钱摆布。或者这么说吧，的金是5000块钱一平，能笼盖大大都中档小区的保交楼成本了。豪宅小区的除外。别的新楼盘的总成本不克不及一概而论，地盘价钱就凹凸相差悬殊。我您去查看各家开辟商的财报吧，归正能正在盖房子的根基都是上市公司，财政是公开的。3、您的第二个问题没法儿回覆，这属于抬杠。由于若是只计较物理成本，那任何一个楼盘的首付都够了。但社会成本呢？您认为是不应当存正在的是吗？打个例如吧，齐白石的一张画的成本是几多，凭什么动辄万万上亿？黄金的成本是几多，凭什么上千一克？比特币的成本是几多，凭什么几十万一枚？劳动力的成本若是只计较衣食住行的话也没几多钱，凭什么一个月的工资至多几千以至上万？由于除了物理成本还有社会成本呗，并且价值比物理成本高多了。好比一份预制菜的物理成本没几多钱，但正在贝贝这种连锁店里动辄几十上百，并且老板还说利润很低，为什么？由于房租水电+拆修+工资+告白+纳税+瞎的钱都包含正在社会成本里了呗。请问您能怎样办？能够跟人家掰扯为什么预制菜竟敢卖这么贵，分开了不吃了换家店不就得了。只需您不吃贝贝家的，那他的任何成本和售价都跟您不妨了。4、房子也是如斯，若是感觉的太贵，那不买了不就得了。花6000块钱买您老家的，气死+急死+爱慕死开辟商。只需您不买的房子，那无讲价格凹凸都跟您不妨，也省的置气了，皆大欢喜欠好吗？请问：看了您对学区房的看法，理解您保举的逻辑是：现正在买学区房上学是不划算的，但能够抄底买入后卖出更合适，用赔到的钱再补助上学时的溢价。不晓得我理解的对不合错误？请问若何具体实施？您不是说现正在能买到溢价低以至不带溢价的学区房吗？那我现正在买过来，然后按照市场价卖出，不就等于赔到了一笔学区溢价的利润吗？好比一套房300万，一般环境下30%是溢价，那若是我花200多万买入，然后按300万卖出不就赔到了差价吗？然后等我家孩子上学的时候，再用这笔利润去补助我需要的溢价，对不合错误？我现正在没控制的就是若何淘到没溢价的房子，所以请您帮帮。2、不外聊两句吧。起首说了，若是我能找到没溢价的学区房，那为什么要让给您赔差价啊？捡漏儿的工作虽然要靠能力或目力眼光，但更多的是靠命运，我命运不可，要不您仍是找别人借运吧。次要是就算有这种漏儿，那也必定是中介先发觉。他们就算本人买不起，手机里找几个投资客也不是难事儿，没人会把发家的机遇让给第三者的。3、其次，我说的溢价低+没溢价，都是相对的概念。好比正在中上学区的占坑儿房，平均溢价该当30%的，那若是买到25%的就算低了，20%根基到头儿，再低很难。而正在中下学区，本来也就10%摆布的溢价，那确实有可能买到完全跌没了的，但就算买到也只不外是省了10%啊。以您举的例子来说，总价才300万，谁会傻到200万就出手啊？一般环境下能砍下5%的15万就很难了，再多很是难。那问题来了，即即是您命运好占到了5%以至10%的廉价，怎样对冲一般价钱30%的比例啊？那就只能是频频操做的炒房了，可怎样老能捡到漏儿，并且每次都能高价卖出啊？人家业从之所以低价卖，就是由于按照一般价钱欠好卖，那您有什么特殊的促销手段吗？4、还有一点，即便您捡漏儿赔到了这10%，若是不卖的话就算赔到手了。可若是出手，那就要承担至多3%摆布的税费成本，再加上时间精神，最初的实正在利润还高吗？多长时间+几回倒腾才能攒够这一般价的30%啊？我正在南四环怡海花圃有套大平层，小区还好就是塔楼，我想卖掉添点钱换成联排或独栋的，请问有保举的吗？Ps：地段的话最好仍是南五环沿线，别太远了，我和妻子上班正在南三环玉泉营。至于价钱但愿正在1000万之内，最好三层以上的。我这设法合适吗？2、设法无所谓合适不合适的，房子是用来住的，别墅更常典型的自住为从。所以只需是本人喜好就行，不消考虑别人能否感觉合适。不外提示一下，若是是万万之内的预算，方针是南五环沿线，那就算有合适的别墅也至多4/5万一平，一套房200来平吧。但您想如果三层以上，就算三层，每层才70多平，这类别墅住着能恬逸吗？采光就未必多好，小面积也不太好结构。考虑好吧。3、别的还多说一句，我感受您可能是没持久栖身过别墅吧？常规是最好先租一套尝尝，并且租一年时间，履历过寒暑雨雪的四时之后再决定买不买？由于终究我们国人住过别墅的不多，经验也就不遍及，别墅的各类未便良多人不清晰。好比能源费用高+炎天的蚊虫+冬天的温度+扫除的费劲+爬楼梯的累人+家人沟通的未便+房间以至楼层的闲置+拆修的麻烦和费用高档等，良多呢，只要住过的才晓得，但若是买下就算悔怨也晚了。再有一点，全第一个自建配套的超等大盘，天通苑回龙不雅都是参考的这里的经验，物业也已经持续多年全夺冠。现正在虽然老了点儿+塔楼，但保值正在南四环沿线仍然是还不错的，根基跟从大盘不掉队。但别墅就是自住为从了，价钱走势大大都都弱于大盘。几年时间无所谓，但时间长了就比力较着了。您能够参考下怡海附近的，好比帝京花圃就挺典型的，昔时感受不错，城市别墅的代表，但现正在的价钱若何？5、总之您仍是先再考虑一下吧，感受这设法有点儿不成熟，想好了再换吧。最好是先租一套尝尝，感觉恬逸再买。我正在京无房，有购房资历但资金不多，工做正在国贸商圈，看房价地图选定了四个标的目的板块。首选通州，感受未来的成长会更好，但难点是离地铁近的也都未便宜，能买的起的都感受偏僻了。二是亦庄，感受和通州一样，并且规模太小，能买的范畴更窄。三是北七家，这里合适预算的良多，200万之内的商品房两居室，但问题就是都离地铁有点远了，不是太对劲。四是更远的大兴、顺义或，这还没有具体的调查。1、这我仿佛没什么吧？您这等于是沿着五环从东北到西南的画了一个圈儿，以至说是笼盖了半个城，范畴也太大了。2、200万之内的两居室+商品房，那就只能是单价3万之内了。这说实话吧，好点儿的地段儿中很难有这价钱的房子，除非是老破小。但您要求的又是商品房，那就欠好办了呗。3、我要就是多看房吧，只能说有可能买到业从焦急套现的，但这就相当于捡漏儿了，可遇不成求。其他没，帮不上忙。借这话题聊两句，我挺理解这些年轻人的心态，谁都想买到物美价廉的好房子。但这网友说实话有点钻牛角尖儿了，我看了他做的方案，感受都快赶上做和打算了，详尽到每天要看几套房+怎样砍价+半夜哪儿吃饭什么的，设想的都很完满。但这都是打算以至抱负吧，期望越高峻概失落越大。后来我他仍是先别再完美方案了，取现实连系的先看房，然后再调整打算。但话不投契，人家想的是“工欲善其事，必先利其器”，仍然继续做打算…。
